Договор аренды нежилого помещения
Письменное двухстороннее соглашение, регулирующее правоотношения владельца нежилого помещения (здания, кабинета) и лица (организации), желающего воспользоваться этим помещением за определенную плату, называется договором аренды нежилого помещения.
Такой документ составляется, когда арендодатель и арендатор приходят к взаимному решению получения выгоды. То есть, арендатор, после заключения договора имеет право на использование этого здания на условиях, прописанных в соглашении, а арендодатель получать арендную плату за использование.
О правилах и особенностях заключения и регистрации договора аренды нежилого помещения рассказываем в статье.
Внешний вид документа и описание полей
К форме и внешнему виду соглашения об аренде жестких установленных требований нет в законе. Главное условие, чтобы оно было письменным и заверенным обеими сторонами.
Текст документа печатается на стандартных страницах А4 и может умещаться на 2, 3 или 4 страницы.
Типовая конструкция договора должна включать следующие разделы:
- «Шапку».
- Предмет.
- Порядок расчета и оплата.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон.
- Срок договора.
- Порядок рассмотрения споров.
- Иные условия.
Поля договора обычно не используются для заметок, так как вся существенная информация распределяется по разделам.
При составлении договора аренды нежилого помещения между владельцем и арендатором, необходимо руководствоваться законами РФ. Вся основная информация содержится в Гражданском и Земельном кодексах. Глава 34 ГК РФ дает сведения об основных правилах отношений по аренде нежилых зданий. А в Земельном Кодексе освещаются особенности земельных правоотношений. К примеру, если предприниматель решает заняться хозяйственной деятельностью (выращиванием овощей, фруктов, разведением скота и др.), он находит земельный участок для аренды.
Субъекты юридических правоотношений, которые могут сдаваться в аренду, отмечены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом же нормативе указаны госорганы, которые обязаны регистрировать соответствующие сделки.
А для разъяснения ситуаций с продлением договора в случае его истечения, если стороны не желают расторгать отношения, необходимо пользоваться Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04. 2010 года.
Содержание
В основе содержания соглашения об аренде лежат права и обязанности двух сторон. Специфической особенностью документа является то, что соблюдение и исполнение обязательств одного участника договора прямо зависит от действий другого.
Заключается ли договор аренды помещения между юридическими лицами, с индивидуальным предпринимателем или простым гражданином, соблюдение основных правил обязательно! В противном случае, договор легко признать несуществующим. Это важно понимать при составлении соглашения. Так как, если вдруг случатся разногласия, факт аренды будет сложно доказать.
На первой странице договора печатается его название и номер. Сверху, посередине листа. Ниже, в левом углу листа фиксируется место составления документа. Напротив ставится дата. Далее вносятся данные о сторонах. Здесь всё по стандарту: личные сведения, адреса, реквизиты.
В сведениях об арендодателе указывается документ, на основании которого он имеет право сдавать помещение. Если он сам является собственником, вносятся данные свидетельства о собственности (номер, дата, кем выдано). Если он сам является арендатором, то в качестве основания указывается его договор аренды с настоящим собственником. В этом случае договор будет называться субарендным (то есть, посредническим).
В сведения об арендаторе должны быть включены его личные данные, паспортные, ОГРНИП (для предпринимателей), ОГРНЮР (для организаций).
Стоит знать, что сдавать помещение или здание человек может по доверенности от собственника. Это должно быть прописано в пункте данных об арендодателе в качестве основания.
Еще один важный момент: физическое лицо, не зарегистрированное в налоговой в качестве налогоплательщика, как ИП или юр лицо, имеет полное право снимать нежилое помещение, здание или кабинет. Но пользоваться им с целью извлечения систематической прибыли – нет. Здесь будет вменяться статья 171 УК РФ о незаконном предпринимательстве. И, в зависимости от размера ущерба, штраф может достигнуть 300 тысяч рублей, либо дело закончится арестом «горе бизнесмена» на срок до 6 месяцев.
После оформления «шапки» и внесения данных об участниках договора, составляются основные разделы:
- Предмет договора. Предметом будет являться арендуемый объект недвижимости и цель его использования. Если не указать сведения, которые четко определяют, какой именно объект сдается, соглашение не будет иметь юридической силы. Поэтому, раздел «Предмет договора» должен быть заполнен информацией об объекте: адрес, площадь, число комнат, этажей, секций, кадастровый номер. Эти данные содержатся в ЕГРН (выписке по объекту). В этом же пункте следует указать, оснащено ли здание коммуникацией, мебелью и др.
- Порядок расчетов и величина арендной платы. Согласовывается и вписывается сумма за пользование объектом. Лучше прописать ежемесячную плату. И тот факт, каким путем деньги будут передаваться арендатору: перечисляться на счет, карту или передаваться через кассира, бухгалтера. Если предусмотрен личный расчет (в руки арендодателю), это тоже лучше прописать. Кроме, того, не забывайте, что при каждой процедуре оплаты, арендатор имеет право на квитанцию, чек, расписку или иной документ, подтверждающий факт оплаты. Вид этого подтверждающего документа тоже лучше определить в договоре сразу. В этом же разделе нужно написать, будут ли в оплату включены коммунальные расходы. Если не прописан порядок изменения платежа, то собственник может менять сумму в одностороннем порядке. Но не чаще, чем один раз за год.
- Права и обязанности. Прописываются согласованные допустимые и обязательные действия участников договора. Здесь, кроме основных обязанностей по предоставлению помещения с одной стороны и добросовестной оплате его другой стороной, могут быть включены дополнительные сведения. Например, дано ли право арендатору сдавать объект в субаренду. Может ли он улучшать арендованное помещение за свой счет (ремонт, реконструкция и т. д.). Сюда можно включить пункт о том, как должен поступить арендато при обнаружении признаков аварийного состояния объекта. Вариантов несколько: уведомить арендодателя и устранить причины либо действовать по своему усмотрению.
- Ответственность. В этом разделе прописывается двухсторонняя ответственность по различным ситуациям, которые могут случиться. Например, за своевременную неуплату, порчу имущества.
- Срок аренды (договора). Четких сроков таких соглашений не установлено. Чаще всего договор заключают на год. Здесь обычно вписывают дату окончания арендного срока. И условия, при которых он может быть продлен. Расторжение договора нежилого помещения может быть и раньше срока, если стороны придут к такому решению.
- Порядок рассмотрения споров. Вписывается условие разрешения споров путем переговоров. Вносится дополнительный пункт: если стороны не договорились обоюдно, ситуация будет передана на разрешение суду.
- Иные (дополнительные условия). Все, что не вошло в основные пункты и разделы, переносится в «Иные условия». Например, здесь можно прописать, что все дополнительные документы (приложения, акты приемки-передачи) являются неотъемлемой частью основного договора.
Внизу, на последней странице ставятся подписи двух сторон с расшифровкой. При наличии печатей, оттиски тоже наносятся рядом с подписями. Заверять нотариально договор аренды нежилого помещения не обязательно. Об этом свидетельствует Гражданский кодекс. Но, если по договору с ИП аренда нежилого помещения будет предусмотрена в крупной сумме, лучше его заверить у нотариуса.
Изменения в договоре
Бывают ситуации, когда соглашение требует «реконструкции». Например, изменилась сумма аренды или иные моменты. Условия об изменениях можно прописать прямо в договоре.
При возникновении такой необходимости, текст договора перепечатывать не нужно. Просто оформляется отдельное дополнительное соглашение об изменении. В этом соглашении указываются пункты договора, которые меняются.
Соглашение печатается на одной странице, подписывается и прилагается к основному договору.
Для чего необходим договор
Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.
Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.
Где используется
Как уже было сказано, договора на аренду нежилых объектов должны составляться в любом случае при передаче помещения в пользование человеку, не имеющему на него никаких прав.
Договор аренды нежилого помещения используется между организациями, предпринимателями и физическими лицами.
Еще один важный момент: если человек (физическое лицо) решил сдавать в аренду нежилое помещение, он в обязательном порядке должен уплачивать налог со своей прибыли. Об этом четко прописано в НК РФ (ст. 208, п.4, ч.1). Согласно этой формулировке, средства от сдачи объекта являются доходом систематическим. Из него 13% следует выплачивать бюджету.
Примеры для скачивания
Тратить время на самостоятельное составление договора аренды нежилого помещения не обязательно. Достаточно скачать типовой образец и заполнить его. Не забудьте отредактировать отдельные пункты договора так, чтобы они соответствовали вашей ситуации.
